Главная | Автоюрист | Договор аренды недвижимого имущества без арендной платы

Споры из договоров аренды коммерческой недвижимости

Не имея финансовой возможности приобрести нежилое помещение в собственность либо не желая отвлекать значительные финансовые ресурсы на эти цели , субъекты предпринимательской деятельности вынуждены арендовать необходимые объекты. Аренда нежилых помещений особенно распространена в сфере торговли и оказания бытовых услуг аренда магазинов, складских площадей, иных "адаптированных" нежилых помещений.

Однако и в производственном секторе бизнес нередко строится с использованием арендованных нежилых помещений. Кроме того, практически во всех сферах предпринимательской деятельности нормой стала аренда офисных помещений. Правоотношения по аренде нежилых помещений оформляются соответствующим договором аренды. Практика показывает, что при составлении договора аренды нежилого помещения часто возникают различные правовые вопросы, спорные аспекты, от решения которых зависит правильность составления договора аренды и степень заложенных в договоре потенциальных правовых рисков.

Рассмотрим в настоящей статье важнейшие моменты, на которые следует обращать внимание при заключении договора аренды нежилого помещения. Не претендуя на абсолютную полноту изложения материала, остановимся прежде всего на практически значимых условиях названного договора аренды.

Удивительно, но факт! Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте данного договора, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства Российской Федерации. Арендная плата и порядок расчетов 2.

Понятие и правовые признаки договора аренды нежилого помещения Договор аренды нежилого помещения не выделен в гражданском законодательстве в качестве самостоятельного вида договора аренды; специальные нормы, регулирующие аренду нежилых помещений, в Гражданском кодексе РФ отсутствуют в главе 34 ГК РФ "Аренда" в отношении аренды недвижимого имущества отдельно дифференцированы лишь два вида договора аренды - аренда зданий и сооружений параграф 4 главы 34 ГК РФ и аренда предприятий параграф 5 главы 34 ГК РФ ; глава 35 ГК РФ регламентирует наем жилого помещения.

Более того, в гражданском законодательстве отсутствует даже развернутое легальное определение нежилого помещения. Можно найти лишь отдельные нормативные признаки нежилых помещений. Нежилое помещение, являясь частью здания или сооружения, в то же время как самостоятельный объект гражданских прав имеет существенные отличительные особенности, что не позволяет полностью распространить на отношения по аренде нежилых помещений нормы, регламентирующие аренду зданий и сооружений.

Образец договора аренды недвижимого имущества (заполненный бланк)

Например, со значительными оговорками к аренде нежилых помещений могут быть применены установленные ст. К правоотношениям по аренде нежилых помещений следует применять общие положения об аренде параграф 1 главы 34 ГК РФ , а также положения об аренде зданий и сооружений параграф 4 главы 34 ГК РФ , но только в той части, в какой это не противоречит существу соответствующих правоотношений. В обоснование приведем следующие практически значимые аргументы учитывая практическую направленность настоящей статьи.

Во-первых, возможность применения к аренде нежилых помещений норм параграфа 4 главы 34 ГК РФ об аренде зданий и сооружений косвенно подтверждена Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ в информационном письме от 1 июня г. Несмотря на то что в информационном письме рассматривается только вопрос регистрации договоров аренды нежилых помещений, полагаем, содержащаяся в нем позиция имеет общий характер. При этом Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ обосновал свою точку зрения тем, что нежилое помещение хотя и является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связано; в то же время в Гражданском кодексе РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы в отношении нежилых помещений.

Во-вторых, сложившаяся до настоящего момента судебно-арбитражная практика подтверждает применимость законодательных положений об аренде зданий и сооружений к правоотношениям по аренде нежилых помещений. В-третьих, отказ на практике от применения норм об аренде зданий и сооружений к аренде нежилых помещений вызовет невосполнимый пробел в регулировании соответствующих правоотношений. Таким образом, к договорам аренды нежилых помещений следует применять следующие нормы об аренде зданий и сооружений на том правовом основании, что помещения входят в состав зданий или сооружений и являются их частью: N 53; - право арендатора на пользование земельным участком в части, необходимой для использования арендуемого нежилого помещения по назначению п.

Исходя из конструкции ст. Различие объема правомочий, которые арендодатель передает арендатору по договору аренды нежилого помещения временное владение и пользование или только временное пользование , имеет важное практическое значение. Как правило, арендатору по договору аренды нежилого помещения предоставляются права владеть и пользоваться нежилым помещением, что выражается в следующем: Однако на практике встречаются случаи, когда арендатору по договору аренды нежилого помещения передается только правомочие временного пользования.

Например, по договору аренды складского помещения на территории складского комплекса арендатору может быть предоставлено право использовать складское помещение, но только с соблюдением определенного режима и только в установленные договором дни и часы. В данной ситуации вряд ли возможно говорить о полном фактическом владении обладании арендатором объектом аренды и абсолютном хозяйственном господстве арендатора над объектом аренды в течение срока аренды.

Сторонами договора аренды нежилого помещения являются арендодатель и арендатор. Арендодателем нежилого помещения по общему правилу выступает сам собственник, реже - специально управомоченное законом или собственником лицо например, при аренде государственного либо муниципального имущества в качестве арендодателя выступают уполномоченные органы исполнительной власти, а возможно, унитарные и казенные предприятия, за которыми имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Арендатором по договору аренды нежилого помещения может являться фактически любой субъект права с соблюдением ограничений по правоспособности и дееспособности. По правовой природе договор аренды нежилого помещения является консенсуальным, возмездным и взаимным. Консенсуальность проявляется в том, что договор аренды нежилого помещения считается заключенным уже в момент достижения между сторонами соглашения по всем существенным условиям договора в предусмотренных законодательством случаях также при условии государственной регистрации такого договора , то есть независимо от момента его реального исполнения передачи в аренду нежилого помещения.

Возмездность договора аренды нежилого помещения выражается в обязательном встречном предоставлении оплате арендатором арендной платы за полученное в аренду имущество, в отличие, например, от договора безвозмездного пользования, который предполагает безвозмездность.

могли договор аренды недвижимого имущества без арендной платы было справедливо:

И наконец, взаимность договора аренды нежилого помещения заключается в наличии прав и обязанностей у обеих сторон договора, то есть как у арендодателя, так и у арендатора. К форме договора аренды нежилого помещения, по нашему мнению, следует применять требования ст. Несоблюдение формы договора аренды нежилого помещения влечет его недействительность.

Договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок не менее года, подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации см. Существенные условия договора аренды нежилого помещения Действующее законодательство предусматривает следующие существенные условия договора аренды нежилого помещения то есть условия, без согласования которых договор считается незаключенным: Если договор аренды нежилого помещения заключен не собственником нежилого помещения или не самим арендатором, то в данном договоре указываются основания, по которым определенное в договоре аренды лицо лица действует при заключении договора.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным п.

Как правило, объект аренды по договору аренды нежилого помещения идентифицируется сторонами следующим образом: В отношении договоров аренды нежилых помещений следует распространить существенное условие о необходимости установления размера арендной платы, предусмотренное п.

Удивительно, но факт! К таким договорам будут применяться по аналогии положения законодательства о договоре аренды, в том числе о необходимости зарегистрировать договор, который заключен на срок в один год или более п.

Такой вывод подтверждается в том числе сложившейся судебно-арбитражной практикой см. Таким образом, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды нежилого помещения следует считать незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. Нередко можно встретить ошибочное мнение, что существенным условием договора аренды нежилого помещения является также срок договора аренды и без согласования сторонами этого условия договор считается незаключенным.

В действительности это не так. Срок договора аренды нежилого помещения относится к числу дополнительных условий и может быть определен сторонами. Однако, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок п. Передача объекта аренды По договору аренды нежилого помещения в аренду могут быть переданы: Гражданское законодательство не проводит различий между зданиями и сооружениями.

На практике категория объекта здание или сооружение определяется органами технической инвентаризации объектов недвижимого имущества и в дальнейшем закрепляется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ЕГРП.

Информация о документе:

Зданиями, как правило, признаются отдельно стоящие архитектурно-строительные объекты недвижимости капитальной застройки, прочно связанные с земельным участком, и предназначенные для постоянного или длительного нахождения в них людей с целью проживания или работы. Исходя из функционального назначения здания подразделяются на жилые и нежилые. Сооружениями являются иные помимо зданий архитектурно-строительные объекты недвижимости капитальной застройки, прочно связанные с земельным участком, предназначенные для выполнения производственных, гидротехнических, коммуникационных, транспортных и иных целей как правило, техногенного характера.

К сооружениям, например, относятся линейные, линейно-кабельные сооружения, плотины, дамбы, мосты, путепроводы, маяки, эстакады, весовые, смотровые вышки и т. Помещения - объекты, входящие в состав зданий или сооружений и неразрывно с ними связанные являющиеся частью целого. Исходя из функционального назначения помещения также подразделяются на жилые и нежилые. В зданиях могут располагаться как жилые, так и нежилые помещения. В сооружениях могут находиться только нежилые помещения, предназначенные для временного пребывания людей например, смотровые помещения в маяках, вышках и т.

Следует также обратить внимание, что договор, на основании которого используется отдельный конструктивный элемент здания или сооружения крыша, внешняя сторона стены, фасада и т. Такая позиция закреплена в п. Передачу нежилого помещения арендодателем и принятие его арендатором следует осуществлять аналогично установленному законодательством порядку передачи зданий и сооружений - по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами п. Исходя из требований п.

Это могут быть, например, ключи, пропуска и т. Правовые последствия несоблюдения арендодателем этого требования могут быть следующими: Составляя акт приема-передачи нежилого помещения, стороны нередко ограничиваются простым указанием в акте факта передачи объекта арендодателем и принятия его арендатором. Такую "лаконичность" акта приема-передачи нельзя признать разумной. В акте, на наш взгляд, в обязательном порядке необходимо также указать: При прекращении договора аренды нежилого помещения объект аренды должен быть возвращен арендодателю по передаточному акту с соблюдением тех же правил.

Государственная регистрация договора аренды Договор аренды нежилого помещения может быть заключен сторонами: Рассмотрим специфику правовой регламентации указанных сроков договора аренды нежилого помещения. В этом случае каждая из сторон договора аренды нежилого помещения вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Договор аренды нежилого помещения, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации несмотря на то, что фактический срок действия такого договора может превышать один год.

Такая позиция следует из буквального толкования п. Не подлежит государственной регистрации также договор аренды, возобновленный в соответствии с п. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", далее - информационное письмо Президиума ВАС РФ N Определенный договором срок менее года.

Договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации. При продлении договора аренды, заключенного на срок менее года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды договор также не подлежит государственной регистрации. Аналогично не подлежит государственной регистрации договор аренды, заключенный на срок менее года, в котором стороны предусмотрели условие об автоматическом продлении пролонгации договора после окончания первоначального срока аренды на такой же срок при отсутствии возражений сторон см.

Определенный договором срок год и более. Договор аренды нежилого помещения части нежилых помещений , заключенный на срок год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации п. При отсутствии государственной регистрации такой договор аренды нежилого помещения является незаключенным.

Однако, если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании п. Для целей применения п. Соответственно, такой договор аренды подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества п.

Существенные условия

При государственной регистрации договора аренды нежилого помещения в территориальный орган федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Росреестр представляются: Как правило, договор аренды представляется на государственную регистрацию в трех экземплярах-подлинниках: Государственная регистрация договора аренды объекта недвижимого имущества возможна лишь при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав арендодателя на объект аренды права собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

Так, например, невозможно осуществить государственную регистрацию долгосрочного договора аренды нежилого помещения, расположенного в здании, которое построено и возможно, даже подключено к коммуникациям , однако не принято в эксплуатацию в соответствии с установленным порядком, в связи с чем документы о регистрации права собственности арендодателя на это здание не переданы в регистрирующий орган. На практике между субъектами предпринимательской деятельности часто также заключаются предварительные договоры аренды, в соответствии с которыми стороны обязуются заключить в будущем основной договор аренды.

Такие предварительные договоры аренды не подлежат государственной регистрации, независимо от того, на какой срок предполагается заключить основной договор аренды п. Условия реализации арендатором данного преимущественного права следующие: Соответственно, например, в случаях, когда арендатор несвоевременно уплачивал арендную плату, использовал объект аренды не по назначению или с нарушением условий договора, ненадлежащим образом выполнял свои обязанности по содержанию объекта аренды и т.


Читайте также:

  • Как взять ипотеку многодетной семье в москве
  • Каким специалистам дают жилье
  • Срок обжалования дисциплинарного взыскания рб
  • Игры про кража алмаза
  • Экспертиза установления отцовства во владимире
  • Страхование жизни при ипотеке в сбербанке на второй год
  • Реквизиты для сделки с недвижимостью