Главная | Автоюрист | Статья проблемы купле-продажи недвижимости

Правовое регулирование договора купли-продажи жилых объектов недвижимости

Арбитражные споры Договор купли-продажи является одним из наиболее распространенных оснований возникновения, перехода и прекращения прав, а недвижимое имущество — объектом гражданского права, представляющим значительный интерес для участников гражданского оборота. Поэтому договор продажи недвижимости довольно часто попадает в поле зрения суда и становится предметом его исследования. В процессе анализа возникающих вследствие продажи недвижимого имущества правоотношений обнаруживаются некоторые аспекты, специфичные для правоотношений данного вида, охарактеризовать которые и предпринята попытка в настоящей работе.

О возможности расторжения договора в случае регистрации перехода права собственности 1. Сторонники первой точки зрения полагают, что наличие или отсутствие государственной регистрации права собственности покупателя на спорный объект никак не влияет на возможность предъявления продавцом требования о расторжении договора. Такая позиция обосновывается общими нормами, регулирующими основания и порядок расторжения договора статья ГК РФ Гражданский Кодекс Российской Федерации.

Никаких оговорок в пункте 2 статьи ГК РФ на этот счет не содержится. Действительно, не вызывает сомнения, что неуплата покупателем цены недвижимости полностью или ее большей части , составляющей, как правило, значительную сумму, является существенным нарушением условий договора. А в таком случае продавец, лишающийся вследствие этого того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, может потребовать его расторжения.

Из части третьей пункта 15 названного выше постановления, в которой указано на право продавца в случае регистрации покупателем перехода права собственности требовать на основании пункта 3 статьи ГК РФ оплаты недвижимости и уплаты процентов, по мнению сторонников этой точки зрения, не следует, что исключается возможность предъявления продавцом и других требований, в том числе о расторжении договора и возврате имущества. Предмет доказывания в таком случае сводится к установлению того, имело ли место нарушение договорных обязательств со стороны покупателя, произведена ли оплата в соответствии с условиями договора.

Из изложенных мотивов исходил суд кассационной инстанции, поддерживая акты судов первой и апелляционной инстанций, которыми было отказано в иске акционерному обществу — продавцу недвижимости — о расторжении договора в связи с неисполнением покупателем обязательств по оплате имущества. Как установлено судом в ходе рассмотрения дела, обязательства по договору не были исполнены не только покупателем, но и продавцом, не передавшим имущество. Согласно другой точке зрения расторжение договора продажи недвижимости по требованию продавца в случае, если переход права собственности к покупателю уже зарегистрирован, возможно только при определенных условиях, а именно если такая возможность предусмотрена законом или самим договором.

Указанная точка зрения мотивируется совокупностью правовых норм, регулирующих не только общие основания расторжения договоров, но и устанавливающих правила о договорах купли-продажи, а также о возникновении и прекращении права собственности. Поскольку автор данной работы придерживается этой, второй, точки зрения, позволим себе остановиться более подробно на ее обосновании.

В силу статей , ГК РФ с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по договору у продавца прекращается право собственности на данную недвижимость, а у покупателя — возникает.

Больше материалов по теме:

Отчуждение собственником своего имущества по сделке согласно пункту 1 статьи ГК РФ есть один из способов прекращения права собственности. Таким образом, после регистрации права собственности покупателя продавец, уже не являющийся собственником имущества, не может предъявить требование, направленное на защиту права собственности, поскольку таковое у него уже отсутствует. Между тем именно на восстановление права собственности продавца направлено его исковое требование о расторжении договора.

В противном случае, если бы продавец не имел намерения расторгнуть договор в целях возврата проданного имущества, он действительно мог бы ограничиться предъявлением требований имущественного характера о взыскании стоимости объекта недвижимости, штрафных санкций, убытков. Однако передать имущество обратно от покупателя, за которым зарегистрировано право собственности на спорную недвижимость, к продавцу не позволяют многие правовые нормы.

Во-первых, это те же общие нормы о последствиях расторжения договора, которые вроде бы прямого запрета на применение их к описываемой спорной ситуации и не содержат.

Проблемы при продаже недвижимости совладельцами

В соответствии с пунктом 4 статьи ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Законных исключений для договора продажи недвижимости не обнаружено. Значит, при отсутствии соглашения сторон по данному поводу возврат имущества в случае расторжения договора продажи недвижимости будет противоречить указанной правовой норме. А само по себе предъявление продавцом требования о расторжении договора не будет являться способом защиты его прав, поэтому не может быть удовлетворено.

Во-вторых, с момента регистрации права собственности за приобретателем имущества по договору на него в полной мере распространяются и общие нормы о праве собственности, а следовательно, и об основаниях его прекращения. Прекращение права собственности в результате расторжения договора, отвечающего всем требованиям закона по форме и содержанию и являющегося действительным, в положения гражданского законодательства не вписывается.

Таким образом, в случае неисполнения покупателем, зарегистрировавшим переход права собственности, обязанностей по оплате имущества продавец может требовать защиты своего права только как сторона по договору сторона в обязательстве способами, предусмотренными параграфом 1 главы 30 ГК РФ, и в установленных данным параграфом пределах.

В случае неоплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара пункт 3 статьи ГК РФ предоставляет продавцу право потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей названного Кодекса. При анализе описываемой ситуации нельзя не учитывать и правила, изложенные в статье того же Кодекса. Из данной статьи, по мнению автора данного обобщения, также следует, что продавец вправе потребовать от покупателя возвратить ему неоплаченный товар только в том случае, если договором купли-продажи предусмотрено, что право собственности на переданное имущество сохраняется за продавцом до оплаты недвижимости или до наступления иных обстоятельств, но в любом случае продавец вправе заявить такое требование только до перехода права собственности к покупателю.

Наиболее яркое выражение данная точка зрения получила при рассмотрении судом следующего спора. Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к торгово-промышленной компании о расторжении двух заключенных между ними договоров купли-продажи складских помещений и здания таможни, а также о возврате переданных по договорам объектов, ссылаясь на нарушение ответчиком условий об оплате имущества.

Решением суда первой инстанции, мотивированным тем, что покупатель оплату объектов не произвел, исковые требования удовлетворены в полном объеме. Постановлением апелляционной инстанции решение отменено, в иске отказано. Суд апелляционной инстанции исходил из того, что учреждением юстиции осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на объекты к торгово-промышленной компании, условие о сохранении за продавцом права собственности на недвижимость до ее оплаты покупателем, а также о возможности расторжения договора с возвратом переданного имущества договором не предусмотрено.

При таких обстоятельствах апелляционная инстанция посчитала расторжение договора с возвратом имущества неправомерным, а права продавца — подлежащими защите в соответствии со статьями 12, ГК РФ. Необходимость внесения в договор дополнительных условий В заключение рассуждений на данную тему можно отметить следующее. Видимо, для обеспечения взаимных интересов продавца и покупателя сторонам необходимо более тщательно подходить к составлению договора и, несмотря на существование презумпции добросовестности участников гражданского оборота, все же предусматривать в нем условия, препятствующие обеим сторонам злоупотреблять своими правами.

Так, регистрация перехода права собственности могла бы быть поставлена в зависимость от исполнения покупателем обязанностей по оплате, что в большей степени соответствует интересам продавца. В свою очередь, положение покупателя становится тогда более уязвимым, поскольку даже после полного исполнения своих обязательств он не приобретает права собственника.

Однако его права как стороны по договору продажи недвижимости в случае уклонения продавца от государственной регистрации перехода права собственности могут быть защищены путем предъявления соответствующего иска на основании статьи ГК РФ. Правовой режим имущества и положение сторон договора до регистрации перехода прав на имущество Иная ситуация, также вызывающая определенные сложности на практике, связана с применением пункта 14 упомянутого постановления Пленума ВАС РФ. Речь идет о правовом режиме имущества, являющегося предметом исполненного договора купли-продажи, и правовом положении сторон договора до государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю.

В силу статей , , ГК РФ договор продажи недвижимости не требует государственной регистрации и считается заключенным с момента его составления в предусмотренной статьей ГК РФ форме и подписания сторонами. Регистрации подлежит переход права собственности по договору от продавца к покупателю, а исполнение договора сторонами до государственной регистрации, то есть передача объекта продавцом покупателю и внесение последним выкупной цены, не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В названном пункте постановления от Однако и продавец после передачи недвижимости покупателю, становящемуся ее законным владельцем, не вправе распоряжаться объектом, служащим предметом исполненного обязательства, вытекающего из договора продажи недвижимости.

На отсутствие у покупателя, не зарегистрировавшего переход права собственности, правомочий по отчуждению имущества указывалось и в пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от Однако последствия несоблюдения запрета распоряжаться проданным имуществом для продавца и покупателя будут различны. Эти различия и нужно иметь в виду при рассмотрении конкретных дел. Продавец, повторно распорядившийся имуществом, уже переданным первоначальному покупателю по ранее заключенному договору, остается собственником данного имущества.

Поэтому, формально сохраняя за собой правомочия собственника, он утрачивает реальную возможность выполнить обязанность передать имущество новому покупателю по вновь заключенному договору и должен будет нести ответственность за неисполнение этой обязанности. В каком виде эта ответственность наступит — возмещение ли убытков, уплата неустойки, — выбор остается за покупателем. При этом между первым и вторым покупателями конкуренция достаточно сильна. Приоритет первого при отсутствии государственной регистрации перехода к нему права собственности небезусловен небесспорен , и в чью пользу может разрешиться спор, как определится судьба вещи — предмет сложного судебного разбирательства.

В таком непростом положении оказался предприниматель в следующем деле. Истец вышеупомянутый предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к трем хозяйственным обществам о признании недействительными последовательно заключенных между ними договоров купли-продажи одного и того же объекта недвижимого имущества, признании недействительной государственной регистрации права собственности за последним приобретателем и обязании его передать спорную недвижимость истцу.

Как следовало из материалов дела, предприниматель в феврале года на торгах приобрел часть принадлежащего акционерному обществу производственного корпуса, однако регистрация перехода к покупателю права собственности произведена не была. В то же время в июне года это же акционерное общество продало по договору то же имущество второму обществу. В дальнейшем в результате двух последовательно заключенных сделок имущество оказалось уже у четвертого общества, за которым к моменту рассмотрения спора и было зарегистрировано право собственности.

Решением суда первой инстанции, оставленным б ез изменения постановлением кассационной инстанции, в иске отказано. При этом суд указал, что поскольку государственная регистрация перехода права собственности к предпринимателю на основании протокола результатов торгов не была произведена, он не стал собственником данного имущества, а продавец, соответственно, своего права не лишился.

Поэтому совершенные впоследствии сделки со спорным объектом не являются недействительными. Увы, нередки такие случаи, когда недобросовестность продавца при соблюдении участниками гражданского оборота формальных требований в конечном счете лишает защиты либо первого, либо последнего приобретателя. Иначе выглядит ситуация, когда покупатель, получив имущество по договору, но не успев зарегистрировать право собственности на него, отчуждает данную недвижимость по договору третьему лицу. Поскольку в таком случае у покупателя право собственности на объект не возникло, он не вправе распоряжаться имуществом, ему не принадлежащим, а заключенный покупателем договор с третьим лицом является недействительным как противоречащий статье ГК РФ со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Одно общество обратилось в арбитражный суд к другому с иском о признании недействительным заключенного между ними договора купли-продажи здания и о признании права собственности на данное здание. Истец приобрел спорное здание по договору купли-продажи у завода в августе года. До регистрации перехода к нему права собственности истец заключил с ответчиком оспариваемый договор, оплата по которому до момента рассмотрения спора не была произведена.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в иске отказано. Постановлением кассационной инстанции названные судебные акты отменены, иск удовлетворен. Статус покупателя, исполнившего договор купли-продажи, как законного владельца недвижимости, переданной ему продавцом, не тождественен статусу собственника имущества не только по возможностям распоряжения этой недвижимостью, но и по способам защиты своих прав.

Так, не будучи собственником, приобретатель недвижимости по договору, не зарегистрировавший свое право, не может требовать освобождения имущества от ареста, поскольку такое право принадлежит только собственнику. Сказанное можно проиллюстрировать следующим примером. Компания обратилась в арбитражный суд с иском к налоговой инспекции и акционерному обществу об освобождении от ареста объектов недвижимости, мотивируя требование тем, что спорные объекты принадлежат ей на основании заключенного с акционерным обществом договора купли-продажи.

Договор заключен в период действия Федерального закона от Решением суда первой инстанции в иске отказано на том основании, что в силу статей , , ГК РФ истец, переход к которому права собственности по договору не зарегистрирован, собственником спорных объектов не является. Постановлением апелляционной инстанции, оставленным без изменения кассационной инстанцией, решение отменено, исковые требования удовлетворены со ссылкой на наличие права предъявить такой иск у истца — законного владельца имущества, служащего предметом исполненного договора купли-продажи.

П резидиум ВАС РФ, признавая доводы апелляционной и кассационной инстанций ошибочными, указал, что право требовать освобождения имущества от ареста принадлежит собственнику имущества, а доказательством существования права собственности на объекты недвижимого имущества является государственная регистрация права в Едином государственном реестре. Наличие исполненного договора купли-продажи не может служить основанием для удовлетворения заявленных требований, поскольку до государственной регистрации перехода права собственности данный договор не является основанием для изменения отношений сторон договора с третьими лицами постановление Президиума ВАС РФ от Таким же образом рассмотрено аналогичное дело и одним из арбитражных судов Северо-Западного округа.

Все три судебные инстанции отказали строительной компании в иске об освобождении от ареста не завершенного строительством здания, приобретенного истцом по договору купли-продажи до наложения ареста. Покупатель недвижимого имущества как его законный владелец имеет права владения и пользования данным имуществом, которые подлежат защите в том числе и против собственника.

Алистры статья проблемы купле-продажи недвижимости ушах

Правовое основание владения и пользования в этом случае — исполненный договор купли-продажи. Между обществом-1 арендодатель, а в последующем — продавец и обществом-2 арендатор и покупатель был заключен договор аренды помещений с правом выкупа на определенный срок, по окончании которого договор возобновился на неопределенное время.

Удивительно, но факт! Так, регистрация перехода права собственности могла бы быть поставлена в зависимость от исполнения покупателем обязанностей по оплате, что в большей степени соответствует интересам продавца.

Ссылаясь на прекращение арендных отношений в одностороннем порядке, предусмотренном статьей ГК РФ, общество-1 обратилось в арбитражный суд с иском к обществу-2 о выселении из нежилых помещений. Решением суда первой инстанции иск удовлетворен. При этом суд посчитал договор аренды прекращенным и указал на отсутствие договора выкупа.

Однако в апелляционную инстанцию был представлен договор купли-продажи спорного имущества, исполненный сторонами. Наличие договора купли-продажи сторонами не оспаривалось. Поскольку для покупателя исполненный договор купли-продажи до государственной регистрации перехода к нему права собственности является достаточным основанием для владения и пользования имуществом, апелляционная инстанция отменила решение суда первой инстанции и отказала в иске о выселении.

Права собственности, возникшие на основании договоров, заключенных до вступления в силу Закона РФ от В силу пункта 1 статьи 6 названного Закона возникшие на основании таких договоров права считаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Таким образом, лица, приобретшие недвижимость по договорам купли-продажи, заключенным до вступления в силу Закона о государственной регистрации, при отсутствии государственной регистрации своего права являются полноценными собственниками имущества и могут защищать свое право собственности любыми предусмотренными законом способами.

Автоколонна обратилась в арбитражный суд с иском к акционерному обществу и отделению Пенсионного фонда РФ об освобождении имущества от ареста, мотивируя свое требование тем, что является собственником объекта недвижимости, приобретенного по договору с акционерным обществом в июне года, в то время как на данный объект наложен арест в целях обращения взыскания на имущество акционерного общества по его долгам.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в иске отказано на том основании, что автоколонна не зарегистрировала переход права собственности по договору купли-продажи от июня года, а потому не является его собственником.


Читайте также:

  • Узнать сумму штрафа за превышение скорости
  • Раздел имущества судебные расходы
  • Порядок оформления пассажирской таможенной декларации
  • Срок предупреждения работника об увольнении
  • Как приобрести квартир в ипотеку
  • Кто имеет обязательную долю в наследстве независимо от содержания завещания