Главная | Земельные вопросы | Арбитражный суд о договорах купли-продажи земли

Судебная практика: иск о признании незаключенным договора купли-продажи земельного участка

С принятием Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок стал полноценным объектом хозяйственного оборота. Оборот земельных участков придает стабильность предпринимательской деятельности, позволяет изыскивать экономические резервы и в целом обеспечивает земельным отношениям необходимую динамичность, адекватную условиям рыночной экономики.

В числе определяющих элементов оборота земель следует назвать гражданско-правовые сделки. Нормы, регулирующие отношения при заключении, исполнении и прекращении сделок, в том числе договоров, содержатся преимущественно в гражданском законодательстве. Однако земля - особый, специфический объект правоотношений, и значительная их часть регулируется также нормами земельного законодательства.

В этой связи изучение сделок с землей немыслимо без внимательного анализа именно земельного законодательства, без учета тех правил, которые закреплены в Земельном кодексе Российской Федерации, других нормативных правовых актах, а также доктринальных теориях и концепциях, выработанных в правовой науке. Понятие земельного участка дано в ст. Однако более развернутое определение земельного участка дано в Инструкции по организации и осуществлению государственного контроля за использованием и охраной земель органами Минприроды России, утвержденной Приказом Минприроды РФ от 25 мая г.

N , в котором земельный участок определен как часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, определенное правовое положение, качественную оценку, стоимость, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю. Договоры купли-продажи и аренды имеют многовековую историю, исчисляемую со времен римского права, а также богатые традиции в российской дореволюционной цивилистике.

По договору купли-продажи одна сторона продавец обязуется передать вещь товар в собственность другой стороне покупателю , а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму цену ст.

Удивительно, но факт! Ведь это указано в самом свидетельстве о праве собственности. Арбитражный суд Самарской области оставил настоящее исковое заявление без рассмотрения, принимая во внимание требования ст.

Договор купли-продажи является одним из типов договоров, регулирующих обязательства по передаче имущества. Этим объясняется широкое применение договора купли-продажи в имущественном обороте.

Бланк предварительного договора купли-продажи земельного участка

Договор аренды предполагает передачу одной стороной другой стороне имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование ст. При этом в силу п. Нормы действующего гражданского законодательства предусматривают, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Однако, несмотря на указание законодателем на свободу заключения договоров, отдельные нормы действующего законодательства, а также положения добровольно принятых сторонами обязательств могут предусмотреть возможность обязательного заключения того или иного вида договора, в том числе договора купли-продажи и аренды.

Судебная практика

При этом в соответствии с п. Анализ судебной практики и действующее законодательство позволяют обозначить выработанные подходы к разрешению дел по спорам о понуждении к заключению договоров купли-продажи и аренды земельных участков, которые должны быть учтены при рассмотрении дел данной категории. Полагаем интересным отразить особенности применения в рамках иска о понуждении к заключению договоров купли-продажи и аренды земельных участков положений действующего законодательства о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора, положений об определении в оферте проекте договора существенных условий договора, положений действующего законодательства об установлении факта уклонения обязанной стороны от заключения договора купли-продажи или аренды земельных участков, а также особенности рассмотрения иска о понуждении к заключению договоров купли-продажи и аренды земельных участков при отсутствии предварительного обжалования действий по необоснованному отказу в предоставлении земельных участков в аренду или в собственность, а зачастую бездействие органа государственной власти либо органа местного самоуправления, выразившееся в неподготовке соответствующего решения либо ненаправлении проекта договора купли-продажи.

При подготовке материалов обобщения рассматривались только вступившие в законную силу судебные акты, из которых отобрано и включено в обобщение 15 актов, по которым рассматривались жалобы в апелляционной и кассационной инстанциях. Особенности применения в рамках иска о понуждении к заключению договоров купли-продажи и аренды земельных участков положений действующего законодательства о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора В соответствии с пунктом 2 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации договор заключается посредством направления оферты одной из сторон и ее акцепта другой стороной.

Оферта в силу статьи Гражданского кодекса Российской Федерации должна содержать существенные условия договора.

Удивительно, но факт! Сделки, которые вступают в противоречие с общепризнанными нормами морали и правопорядка.

Аналогичные нормы содержатся также в статье Гражданского кодекса Российской Федерации, которая предусматривает, что при заключении договора стороне, для которой заключение договора обязательно, должна быть в обязательном порядке направлена оферта. Пунктом 4 той же нормы установлено, что, если сторона, для которой в соответствии с Гражданским Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, предварительно направив стороне, уклоняющейся от заключения договора, оферту проект договора.

Согласно пункту 2 статьи Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором. Таким образом, суды при рассмотрении исков о понуждении заключить договоры купли-продажи и аренды земельных участков обязаны проверить соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора и направление проекта договора ответчику стороне, обязанной заключить договор.

На основании вышеизложенного при несоблюдении сторонами досудебного порядка урегулирования спора суды, как правило, оставляют исковые заявления без рассмотрения. Лесная, общей площадью ,3 кв. В обоснование заявленных требований истец сослался на наличие действующих актов органа местного самоуправления, в соответствии с которыми истцу был выделен земельный участок для осуществления строительства гаража-паркинга, однако его права нарушаются отсутствием заключенного договора аренды спорного земельного участка.

Ответчик иск не признал по мотивам несоблюдения истцом норм ст. Арбитражный суд Самарской области оставил настоящее исковое заявление без рассмотрения, принимая во внимание требования ст. В апелляционном и кассационном порядке данное дело не рассматривалось. Указанный вывод находит свое подтверждение в постановлениях Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от Арбитражные суды кассационных инстанций указали, что истец не представил доказательств того, что им соблюден до обращения в суд установленный ст.

Особенности применения в рамках иска о понуждении к заключению договоров купли-продажи и аренды земельных участков положений об определении в оферте проекте договора существенных условий договора При рассмотрении споров о понуждении заключить договоры купли-продажи и аренды земельных участков суду необходимо исследовать условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Офертой по смыслу ст. В соответствии с п. Оферта должна содержать существенные условия договора. Статья Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. При этом существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Если рассматривать договор аренды, то следует отметить, что существенным условием договора аренды является: При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным; - во-вторых, условие о цене договора арендной плате. Что касается договора купли-продажи, то следует отметить, что законодатель по общему правилу к числу существенных условий договора купли-продажи относит только условие о предмете договора.

Следовательно, особое место законом и правоприменительной практикой уделяется определению объекта аренды и купли-продажи, неопределенность которого влечет за собой незаключенность соответственно договоров аренды и купли-продажи земельных участков и, как следствие - отказ в удовлетворении иска о понуждении к заключению договоров купли-продажи и аренды земельных участков. В соответствии со статьей 70 Земельного кодекса Российской Федерации государственный земельный кадастр представляет собой систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в Российской Федерации, о кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества.

Статья 6 Земельного кодекса Российской Федерации определяет объект земельных отношений - земельный участок - как часть поверхности земли в том числе почвенный слой , границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Следовательно, совершение сделок, приобретение прав и их государственная регистрация возможны только после кадастрового учета земельного участка независимо от способа его формирования.

При этом согласно Федеральному закону от Государственный кадастровый учет объектов недвижимого имущества, в том числе земельных участков, сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера. Государственному кадастровому учету подлежат объекты недвижимого имущества, в том числе земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков.

Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков при их наличии , естественных границ земельного участка. На основании проекта границ земельного участка устанавливаются границы земельного участка на местности и обеспечивается изготовление кадастровой карты плана земельного участка. Поэтому суд не может и не должен брать на себя обязанность по определению границ земельного участка, их кадастровому учету. Таким образом, земельный участок как объект земельных правоотношений представляет собой часть поверхности земли, имеющую фиксированную границу, площадь, местоположение, определенное правовое положение, качественную оценку, стоимость, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Таким образом, суды при рассмотрении исков о понуждении заключить договоры купли-продажи и аренды земельных участков обязаны проверить наличие в проекте договора, направленном истцом ответчику, всех существенных условий договоров купли-продажи или аренды. При отсутствии хотя бы одного из существенных условий договора суд отказывает в удовлетворении заявленных требований. В обоснование заявленных требований истец сослался на наличие распоряжений администрации Кировского района г.

Арбитражный суд Самарской области, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из следующего.

Удивительно, но факт! В таком случае применяется способ защиты, предусмотренный п.

Однако доказательств передачи вместе с проектом договора кадастровой карты плана земельного участка в дело не представлено. Кроме того, представленный суду текст проекта договора не содержит сведений, необходимых для определения размера арендной платы. Таким образом, при отсутствии в проекте договора существенных условий суд отказал в удовлетворении искомых требований. При этом суд принял во внимание следующие обстоятельства. Ответчиком в адрес истца направлен проект договора купли-продажи, предметом которых являются пять земельных участков, расположенных непосредственно под объектами недвижимости в границах общего участка, однако в договоре не определены индивидуализирующие признаки земельных участков, а именно документально подтвержденный размер фактически передаваемых земельных участков и их границы.

Отсутствие кадастровой карты плана земельных участков, в свою очередь, свидетельствует о том, что земельные участки, предлагаемые продавцом - ответчиком, не сформированы в качестве объекта земельных отношений и гражданского оборота. Из чего суд сделал вывод, что заключение договора купли-продажи с ответчиком на предложенных им условиях вследствие несогласованности его предмета как одного из существенных условий договора аренды противоречит вышеуказанным нормам закона.

Данное решение оставлено в силе постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от В кассационном порядке судебный акт не обжаловался. Аналогичная позиция также изложена в решении Арбитражного суда Самарской области от Данное решение не обжаловалось в апелляционном порядке, однако была подана кассационная жалоба, которая возвращена Федеральным арбитражным судом Поволжского округа. Указанный вывод находит свое подтверждение в постановлениях Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от Особенности применения в рамках иска о понуждении к заключению договоров купли-продажи и аренды земельных участков положений об установлении факта уклонения обязанной стороны от заключения договора купли-продажи или аренды земельных участков Из анализа положений п.

8 (965) 221-14-89

Именно такие действия могут быть квалифицированы судом как уклонение от заключения договора по смыслу п. Следовательно, требование о понуждении заключить договор не может быть заявлено, если протокол разногласий был направлен обязанной стороне, но она отклонила предложенные условия или вообще не направила извещение о результате рассмотрения разногласий. В таком случае применяется способ защиты, предусмотренный п. Во всех иных случаях нарушения обязанной стороной любых требований ст.

Таким образом, сторона вправе обратиться с иском в суд о понуждении другой стороны к заключению договора, в случае если другая сторона, для которой в соответствии с действующим законодательством заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения. При этом истцом должен быть доказан факт уклонения ответчика от заключения договора.

Тольятти, Южное шоссе, 97, по выкупной цене, действующей по состоянию на Ответчик против удовлетворения заявленных требований возражал в связи с тем, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора. Арбитражный суд Самарской области оставил исковое заявление без рассмотрения в соответствии с п. Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от При новом рассмотрении дела истец поддержал исковые требования, ответчик против удовлетворения заявленных требований возражал.

Арбитражный суд Самарской области отказал в удовлетворении исковых требований в связи с тем, что имеющимися в материалах дела письмами, направленными ответчиком в адрес истца, подтверждается отсутствие уклонения ответчиком от заключения договора купли-продажи спорного земельного участка. При этом арбитражный суд указал, что наличие разногласий относительно такого существенного условия договора, как цена договора, свидетельствует об уклонении ответчика от заключения договора купли-продажи, следовательно, выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела.

Особенности рассмотрения иска о понуждении к заключению договоров купли-продажи и аренды земельных участков при отсутствии предварительного обжалования действий по необоснованному отказу в предоставлении земельных участков в аренду или в собственность, а зачастую бездействия органа государственной власти либо органа местного самоуправления, выразившегося в неподготовке соответствующего решения либо направлении проекта договора купли-продажи В соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, в порядке и на условиях, которые установлены Земельным Кодексом.

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня поступления заявления от собственника объекта недвижимости принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно, а в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного Кодекса, на праве постоянного бессрочного пользования либо готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

было, арбитражный суд о договорах купли-продажи земли место там

Суд, рассматривая такие дела, оценивает доводы органов государственной власти о невозможности продажи земельного участка. В случае признания действия бездействия органа незаконным суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его собственнику недвижимости. И только в случае невыполнения этой обязанности он вправе обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора купли-продажи, который заключается в порядке, предусмотренном статьей Гражданского кодекса Российской Федерации.

Данной позиции придерживается также Президиум Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда постановление от 25 октября года N Следовательно, истцом избран неверный способ защиты нарушенного права. Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 октября года решение Арбитражного суда Самарской области от 6 августа г. Постановлением от 19 февраля г. Федеральный арбитражный суд Поволжского округа оставил без изменения постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 октября г.

Кроме того, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа указал, что довод кассационной жалобы о неверном способе защиты истцом своего права также не может быть признан состоятельным как противоречащий правилам статей 12, Гражданского кодекса Российской Федерации. Правильность данной позиции подтверждена Рекомендациями научно-консультативного совета при Федеральном арбитражном суде Поволжского округа, который в целях обеспечения единообразия в толковании и применении арбитражными судами Поволжского округа норм права обобщил практику по указанным в нем вопросам, в том числе данной категории споров, и выработал рекомендации, утвержденные протоколом от В соответствии с пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации для приобретения прав на земельный участок юридические лица, указанные в настоящей статье, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Земельного Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты плана.

В силу положений пункта 6 вышеназванной статьи исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Земельного Кодекса, в месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления принимают решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно в соответствии с пунктом 2 статьи 28 Земельного Кодекса, а в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного Кодекса, на праве постоянного бессрочного пользования либо готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.


Читайте также:

  • Какой срок давности гражданского дела за нанесение ущерба пешеходу
  • Реестр сделок с недвижимостью сделки
  • Оплата за регистрацию договора аренды земельного участка
  • В течении какого времени можно обменять товар
  • Как удержать переплату по зарплате
  • Договор аренды земельного участка с собственником
  • Возврат ндфл при покупке квартиры проценты по ипотеке