Главная | Жилищные вопросы | Отличие объекта недвижимости от объекта недвижимого имущества

Движимое и недвижимое имущество: виды и различия

Удивительно, но факт! В практике иногда возникают проблемы разграничения земельного участка и возведенного на нем сооружения. Аргументируя данную позицию, ФАС Северо-Западного округа указал, что в данном случае отсутствует такое условие применения аналогии закона, как непротиворечие соответствующим отношениям схожего законодательства ст.

Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Недвижимое имущество в гражданском праве. Договор аренды недвижимости в современном российском гражданском праве: Право общей собственности на здания: Однако многие из предлагаемых реформ являются слишком революционными для сформировавшегося подхода к правовому регулированию оборота недвижимого имущества. Поэтому их реализации в законе, возможно, придется ждать очень долго.

Регистрация же прав на недвижимость не может исходить из концептуальных положений, которые не зафиксированы действующим законодательством. Вот почему при дальнейшем исследовании мы будем исходить из перечня объектов недвижимости, предусмотренного законодательством, за исключением тех объектов, которые не являются недвижимостью по природе воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, предприятие как имущественный комплекс. Разделы, содержащие информацию о зданиях, сооружениях и об иных объектах недвижимого имущества, прочно связанных с земельным участком, располагаются непосредственно за разделом, содержащим информацию о данном земельном участке.

Удивительно, но факт! Мы полагаем, что квартира должна рассматриваться на основании ст. Читайте нас, где удобно.

Разделы, содержащие информацию о квартирах, помещениях и об иных объектах, входящих в состав зданий и сооружений, располагаются непосредственно за соответствующим разделом, относящимся к зданию, сооружению". Таким образом, устанавливается трехзвенная классификация объектов недвижимости. Постановлением Правительства РФ от 18 февраля г. Одним из главных требований к любой классификации является отсутствие пересечений между различными ее звеньями.

Классификация и виды недвижимости

Для этого классификационные группы должны быть сформированы таким образом, чтобы один и тот же объект не мог быть отнесен более чем к одной группе. Первое звено в нашей классификации - земельный участок. В отнесении объектов недвижимости к земельным участкам, как правило, не возникает существенных трудностей. Однако некоторые проблемы возможны и здесь. Согласно законодательному определению ст. Согласно такому определению очевидно, что земельный участок как объект недвижимого имущества объективно не существует и появляется только как результат деятельности людей по описанию и удостоверению его границ.

До завершения этой деятельности будущий участок существует лишь как часть земной поверхности, на которой его границы никак не обозначены.

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Такое положение делает существование земельного участка зависимым от волеизъявления его правообладателей и правил, предусмотренных для определения границ земельных участков, которые устанавливают пределы такого волеизъявления. Однако Земельный кодекс РФ различает делимые и неделимые земельные участки. При этом к делимым относит такие, которые "могут быть разделены на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории" ст.

Таким образом, земельный участок как объект недвижимого имущества существует с момента установления его границ и до их изменения в предусмотренном законом порядке. В практике иногда возникают проблемы разграничения земельного участка и возведенного на нем сооружения.

Классификации недвижимости

В частности, возможны ситуации, когда возведение объекта связано с приращением земельного участка за счет бывшей территории водоемов в результате насыпки грунта. Это может происходить как за счет обособленных водных объектов, так и за счет иных водных объектов. В этом случае возникает как вопрос об отнесении земельного участка к вновь созданным объектам недвижимого имущества, так и о том, что собственно создано: Такие вопросы возникают при строительстве различного рода портовых сооружений, дамб и пр.

Критерий для решения вопроса здесь, видимо, должен лежать в плоскости характера изменений, произведенных в результате осуществленной деятельности. Если результат деятельности состоял исключительно в увеличении площади суши, то речь должна идти о возникновении нового земельного участка. Если же в результате этой деятельности появился объект, имеющий какое-либо специальное назначение, - причал, дамба, маяк и пр.

Сходная проблема возникает и тогда, когда изменения, произошедшие на земельном участке, носят незначительный характер. Так, часто возникает вопрос, является ли объектом недвижимости заасфальтированная или иным образом замощенная площадка, дорога, обнесенный ограждением участок земли и пр. К сожалению, в законодательстве мы также не сможем найти четкие критерии для решения этого вопроса. Так, например, определенным образом оборудованные площадки квалифицировались органами технического и кадастрового учета как сооружения - "склады открытого хранения", дороги также учитывались как сооружения.

В иных случаях те же площадки и дороги к недвижимости не относились. Не имея четкого законного критерия, в решении данного вопроса следовало бы исходить из правила, согласно которому для того, чтобы констатировать наличие на земельном участке какого-либо объекта недвижимости, отличного от самого этого земельного участка, нужно, чтобы изменения на этом земельном участке выходили за рамки его простого благоустройства. Так, например, нельзя говорить о создании объекта недвижимого имущества при асфальтировании территории автостоянки, но вряд ли кто-нибудь будет сомневаться, что строительство автомобильной магистрали Санкт-Петербург - Хельсинки приведет к созданию нового объекта недвижимости на земельном участке, занятом этой магистралью.

Второе звено классификации - здания, сооружения и иные объекты недвижимого имущества, прочно связанные с земельным участком. При отнесении объектов к этой группе уже возникают весьма серьезные проблемы. В частности, неясно, что понимается под иными, кроме зданий и сооружений, объектами, прочно связанными с земельным участком. Изучение практики государственной регистрации показало, что практически все объекты, включенные в разд.

II реестра, именовались либо зданиями, либо сооружениями, поскольку именно на это ориентирует название раздела в ЕГРП. Существуют по крайней мере еще две проблемы, связанные с данным разделом. Первая проблема состоит в возможности расположения в данном разделе объектов, представляющих собой обособленные части зданий или сооружений. С одной стороны, Закон о регистрации и Правила ведения ЕГРП прямо такую возможность не предусматривают, а с другой стороны, в названии разд.

III говорится об иных объектах, входящих в состав зданий и сооружений. Говоря об обособленных частях зданий, мы в первую очередь имеем в виду такие их части, которые могут быть использованы автономно от других частей объекта.

Удивительно, но факт! Можно сделать вывод, что характеристики, виды и особенности недвижимости тесно взаимосвязаны и помогают в определении друг друга.

Так, если отдельная квартира или несколько квартир не могут быть автономно использованы, так как для подхода к ним и обеспечения их функционирования необходимы общие помещения дома, а также несущие конструкции, электрическое, сантехническое и иное оборудование, то при определенных условиях блок-секция или флигель, имеющий отдельный вход, могут быть объектами автономного использования, в том числе иметь самостоятельное, отличное от других частей здания назначение например, общежитие, гостиница, детский сад и т. Наиболее простым и традиционным примером самостоятельного статуса части здания является реальный раздел индивидуального жилого дома.

Судебная практика давно признавала за такими частями объекта самостоятельный статус, аналогичный целому жилому дому. В то же время в последние годы в ряде регионов практика органов технической инвентаризации отказалась от выделения части жилого дома в качестве самостоятельного объекта недвижимости, рассматривая такую часть как квартиру, а дом в качестве многоквартирного. Однако если обратиться к новому Жилищному кодексу РФ, то он в ст. В последнее время приобрело большое распространение строительство таун-хаусов - домов, в которых в каждое жилое помещение имеется отдельный вход, не сообщающийся с общими помещениями такого дома.

При этом помещения в таком доме признаются квартирами, а сам дом многоквартирным, хотя они ничем не отличаются от помещений, которые получены в результате реального раздела ранее единого жилого дома. Не действующий ныне Федеральный закон "О товариществах собственников жилья" в п. Данная норма, хотя и утратила силу, но представляет собой хороший пример законодательного закрепления технических критериев для принятия решений в сфере недвижимого имущества. По нашему мнению, она могла бы быть положена в основу нормы, устанавливающей критерии для признания части здания самостоятельным объектом недвижимости, подлежащим отражению в разд.

Необходимость такого решения продиктована жизнью. В частности, весьма распространенной является практика сдачи объектов в эксплуатацию очередями, когда одна из частей будущего единого здания начинает функционировать раньше других частей. Вполне очевидно, что при обращении за регистрацией права на эту часть здания право на нее должно быть зарегистрировано в разд.

При дальнейшей достройке и желании зарегистрировать право на все здание у заявителя будет два варианта - либо зарегистрировать право на вторую часть здания как на самостоятельный объект недвижимости, либо обратиться за регистрацией прав на здание в целом с прекращением права на ранее зарегистрированную его часть. Вызывает серьезные сомнения позиция М. Наружные пристройки к зданию, имеющие самостоятельное хозяйственное значение, отдельно стоящие здания котельных, а также надворные постройки склады, гаражи, ограждения, сараи, заборы, колодцы и пр.

Все, что здесь сказано об отдельно стоящих зданиях не вызывает возражений. Что касается пристроек и зданий, имеющих общую стену, то "самостоятельное хозяйственное значение" не может быть критерием для того, чтобы они приобрели статус самостоятельных зданий. В связи с этим представляется правильной практика органов технической инвентаризации, которые наличие общей стены а не примыкающих друг к другу стен считают основанием для признания объекта единым зданием или сооружением.

Понятие имущественного комплекса в законодательстве и правовой режим объектов в его составе. Данная проблема, безусловно, нуждается в законодательном урегулировании. Вторая проблема состоит в установлении возможности включения в разд. II ЕГРП объектов, состоящих из нескольких зданий и сооружений, так называемых комплексов зданий и сооружений. По мнению автора, действующее законодательство не позволяет положительно решить этот вопрос.

Закону на сегодня известен только один имущественный комплекс, признаваемый в целом самостоятельным объектом недвижимости, - это предприятие как имущественный комплекс. Но с 1 марта г. II реестра, а в самостоятельных разделах, которые не охватываются схемой, изложенной в ст. II все равно подлежали отражению только отдельные объекты здания и сооружения , входящие в эти комплексы. Вот почему, если некий комплекс состоит из отдельных зданий, учету должно подлежать каждое здание и право должно регистрироваться на каждый подлежащий учету объект.

Разумеется, это не исключает рассмотрение собственником определенной совокупности объектов именно как комплекса зданий например, монастырь, комплекс спортивных сооружений , однако с точки зрения закона каждое здание в этом комплексе будет иметь самостоятельный статус. Нужно согласиться с М. N ФЗ утратил силу с 1 марта г. В то же время единообразная судебная практика по рассматриваемому вопросу отсутствует. Так, например, один из судов Санкт-Петербурга обязал зарегистрировать право гражданина на единый объект недвижимости - домовладение, состоящий из двух жилых домов, расположенных на одном земельном участке.

Это решение было оставлено в силе Санкт-Петербургским городским судом. При этом суд не принял во внимание доводы участвовавших в деле представителей органа регистрации прав на недвижимость, органов технического и кадастрового учета о том, что действующим законодательством не предусмотрен такой объект недвижимости, как домовладение , и каждое здание, расположенное на земельном участке, должно учитываться как самостоятельный объект, если эти здания изолированы друг от друга.

При этом под домовладением понимается жилой дом дома и обслуживающее его их строения, сооружения, находящиеся на обособленном земельном участке. Здесь мы видим несоответствие законодательству о регистрации и нормативных актов, определяющих порядок учета недвижимости. По мнению автора, в настоящее время такие противоречия должны решаться в пользу актов более высокой юридической силы - ГК РФ и Закона о регистрации. При таком подходе "домовладение", состоящее из нескольких самостоятельных зданий, не может быть признано объектом недвижимости, ему нет места в реестре.

Однако фактически такие комплексы недвижимости в рамках одного земельного участка существуют. Вопрос же о необходимости их отражения в реестре может быть решен лишь путем соответствующего изменения законодательства. От таких комплексов следует отличать объекты, которые в силу единства технологического процесса их функционирования, хотя и могут быть представлены как совокупность зданий и сооружений, но на самом деле представляют собой единое сооружение. Примером такого сооружения может служить автозаправочная станция.

Первоначальная практика регистрации прав на эти объекты сводилась к тому, что как отдельные объекты недвижимости регистрировалось здание, где располагался пульт управления, каждый резервуар для топлива и прочие объекты.

знаю, отличие объекта недвижимости от объекта недвижимого имущества все же

В своем письме от 3 июля г. N Минюст России в целом правильно указал на необходимость регистрации прав на автозаправочные станции как на единый объект - сооружение. Однако, как представляется, данный вопрос не может и не должен решаться в соответствии с письмами Минюста, к компетенции которого не относится решение вопросов учета объектов. Этот вопрос также должен быть решен на уровне специального законодательства о кадастровом и техническом учете.

Прежде чем перейти к следующей группе объектов - помещениям, следует обратить внимание на то, что далеко не все правильно понимают соотношение этих объектов с объектами, входящими в предыдущую классификационную группу, - зданиями.


Читайте также:

  • Аренда земли на промзоне москва
  • Согласие супруга на ипотеку пример
  • Договор безвозмездной сдачи в аренду квартир
  • Аренда земли в спб под стоянку от куги
  • Летопись об убийстве князя андрея
  • Сроки принятия наследства и отказ